百城楼市推新政:年内调整超300次

2022-06-11       浏览次数:3463

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多地房地产政策频出,市场进入平稳运行周期。

据中指研究院不完全统计,今年以来,全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次,涉及调整限购/限贷/限售、多孩家庭住宅支持、调整公积金政策、落户引进人才,以及发放购房补贴等。其中,4月已有超70城出台调控政策111次,5月已有超80城出台调控143次,频率远高于第一季度。

中指研究院指出,预计6月地方政府将继续加快推进因城施策。限购方面,预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整;首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步调整。同时,预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。

东方金诚表示,从近期稳增长政策密集出台来看,后期针对房地产的调控政策会进一步向宽,房贷利率还有下调空间,但政策传导到市场还需要一段时间,预计年中前后楼市销量继续同比下滑,但幅度可能不再扩大,房地产投资同比降幅可能进一步扩大,房地产行业将进入“磨底”阶段。

百余城市出台稳楼市政策

今年以来,已有上百个城市发布了稳楼市政策,包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。

在调控政策涵盖的内容上,超过半数以上的城市都将信贷宽松作为最主要抓手。

5月15日和20日,央行先后下调首套房贷款利率下限(五年期LPR-20BP)、下调五年期LPR15BP至4.45%,是本轮调控放松中全国性具有实质利好的政策,导向信号明显,充分体现中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。

国金证券研报指出,在信贷政策趋松的基调下,百城房贷利率从2021年11月起逐月回落,2022年5月百城首套房贷利率为4.91%(较2021年10月高点下降81BP),二套房贷利率5.32%(较2021年10月高点下降66BP),放款周期也逐步回落,从2021年10月最高74天逐步降至2022年5月的29天,着力促进购房需求的释放。

伴随房贷利率的下调,多地也对首付比例进行下调,降低购房门槛。

2022年以来,已有40余个城市下调首套房以及二套房比例。从比例调整上来看,首套房首付比例多下调至20%,二套房首付比例多下调至30%(晋中、六盘水低至20%)。而从调整城市来看,三四线城市对首付比例下调力度较大范围较广,近期济南、西安等城市也有调整,后续高能级城市的首付比例下调仍有空间。

在需求端,除一线城市外,各地均有限购限售松绑。

2022年3月份,郑州、衢州、秦皇岛率先放开限购限售。截至5月底,在住建部重点关注的22城中,已有18个城市(除了北上广深)出台调控政策,其中南京、苏州、无锡、杭州、成都等城市调整力度较大,而天津调控力度相对较小。

东方证券指出,热点城市出台的调整政策往往呈现出较强的结构性和针对性。

以限购端放松为例,主要针对多孩家庭、高层次人才、父母投靠等情形,实际上是对“合理购房需求”“刚性、改善性购房需求”的具体描述,力求精准且有限度的激活需求而非全面放开,表现出力度上的克制,意味着主要城市仍将呈现为渐进式的政策放松而不会一蹴而就,“房住不炒”的底线不会被突破。

克而瑞指出,展望未来,地方放松政策频率及力度加码,弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售等限制性政策。受此影响,房地产市场有望逐渐复苏,但城市分化加剧。

克而瑞预计,两类城市成交有望明显改善:其一,市场供求基本平衡,包括北京、深圳、杭州、成都等,一旦供应放量,成交必将明显回升。其二,调整政策力度较大,包括太原、无锡、南通等,短期或将刺激居民购房消费,成交有望企稳回升。

租赁住房进入发展快车道

随着住房更多的回归居住属性与房地产长效机制的全面落实,住房结构将日渐分化,商品房市场将专注于解决群众“住得好”的问题,保障性租赁住房将着力于解决新市民、青年人“有得住”的问题。

2022年2月8日,央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知 》,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,加大对保障性租赁住房的支持力度。

2022年两会政府工作报告指出,继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟表示,“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间),预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

其中,上海“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上,2021~2022年两年计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间);广东“十四五”期间计划筹集建设129.7万套(间)保障性租赁住房,主要面向无房新市民、青年人,不设收入线门槛;海南十四五期间要建设25万套安居房,新增保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者,发展保障性租赁住房,除了可以缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾,同时还会降低市民买房的超前性,并在日后为商品房市场补充新鲜血液,保持楼市需求健康可持续。

中信建投指出,保障房一方面承载着大城市中低收入家庭人群对“居者有其屋”的向往,妥善解决住房供需结构性矛盾,缓解城镇化建设中因人口流动所造成的住房供需、城市吸纳力与人口持续增长间的极度不匹配问题。另一方面,保障性租赁房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租赁房的建设可以缓解人口净流入城市房租较高的压力,切实减轻年轻人的生活负担,对构建成熟的房地产长效机制做出重要补充。

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